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DURANTE LA TRAMITACION DE UN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS ¿PROCEDEN LAS MEDIDAS CAUTELARES DE ANOTACIÓN DE DEMANDA? –Algunas precisiones acerca del proceso cautelar-

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DURANTE LA TRAMITACION DE UN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS ¿PROCEDEN LAS MEDIDAS CAUTELARES DE ANOTACIÓN DE DEMANDA? –Algunas precisiones acerca del proceso cautelar-

PUBLICADO EN: Diario NOTICIAS Año “V” N° 1757, 03 de Febrero 2006, p. 8.

Sin lugar a dudas, sí proceden. Según lo explicaremos en líneas posteriores, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa (en la causa Nº 2004-5298-00-2SC) durante el año 2005 emitió un fallo a través del cual; fija una posición finalista del proceso y no formalista como suelen asumir un gran numero de juzgadores; y del mismo modo establece algunos supuestos que harían posible que durante la tramitación de un proceso de Ejecución de Garantías (en el que existe una garantía hipotecaria que "asegura" el cumplimiento de la obligación reclamada), pueda; a fin de mejor cautelar la pretensión demandada; trabarse una medida cautelar de Anotación de Demanda en los Registros Públicos.

Debe tenerse en cuenta que para iniciar un proceso de Ejecución de Garantías deben concurrir los siguientes requisitos: Primero.- La existencia de una obligación garantizada con una garantía de naturaleza real (Hipoteca) y Segundo.- El incumplimiento -por cuenta del obligado- de la obligación garantizada con la garantía real. Asimismo, nuestro ordenamiento jurídico prevé que cuando el monto obtenido del remate del bien dado en garantía no alcanza el valor de la obligación reclamada, el saldo deudor será exigible mediante proceso ejecutivo (Base legal. Art. 724º, CPC). En este sentido, si la obligación cuyo cumplimiento se pretende en vía judicial se encuentra plenamente garantizada (en cuanto a su monto) con la garantía que sirve de titulo de ejecución para este proceso, ¿Qué necesidad existe de afectar el bien ejecutado con una medida cautelar de anotación de demanda y, cual seria su utilidad?.

A continuación un ejemplo que nos permitirá dilucidar el cuestionamiento formulado. Asumamos que A (una persona dedicada a otorgar mutuos con garantía hipotecaria) en el año 1995 otorga un crédito a B que debía ser pagado en dos armadas, siendo el vencimiento de la ultima armada en el mes de enero del año 1996 constituyendo este ultimo una garantía hipotecaria a favor del primero. B incumple con el pago a que se encontraba obligado, por lo que A promueve en su contra un proceso de ejecución de garantías, el mismo que por diversas razones ajenas a la voluntad de A (nulidades, apelaciones y otras incidencias procesales), hasta el mes de enero del 2006 no logra obtener un resultado en primera instancia (supuesto ocurrido en la causa referida). Haciendo un paréntesis y teniendo en cuenta la situación del proceso iniciado por A, precisamos que en materia de medidas cautelares la Ley Nº 26639 (Ley que precisa la aplicación del plazo de caducidad de las medidas cautelares previsto en el artículo 625º del Código Procesal Civil) en su artículo 3º establece en forma específica los plazos de caducidad para las hipotecas y demás gravámenes inscritos. La citada norma establece que tratándose de gravámenes que garantizan créditos (como las hipotecas), la caducidad se produce a los 10 años del vencimiento del plazo del crédito garantizado. A al ser informado sobre el contenido del articulo 3º de la ley 26639 y atendiendo a los antecedentes del proceso de ejecución de garantías que sigue, considera que su pretensión se ve peligrar toda vez que presume que B podría hacer un uso indebido de lo regulado por la ley 26639. ¿Y cual seria el uso indebido que podría efectuar B?, podría ocurrir que B sabiendo que la hipoteca constituida a favor de A estaría próxima a caducar, conspire con un tercero que para estos efectos seria C, a fin que una vez caducada la hipoteca, éste simule una compra del bien sobre el que pesa el gravamen, alegando buena fe bajo la consideración que la hipoteca que pesa sobre el bien, se encontraba caducada al momento de su adquisición, y de ocurrir este supuesto, A no podría proseguir el proceso de ejecución de garantías contra C (ni ejecutar el bien) debido a que este ultimo no tendría la calidad de sucesor de B, o el supuesto que B o C (luego de adquirir el bien) inicien un proceso de caducidad de constitución de hipoteca, produciéndose con ello una grave e irregular afectación al derecho de A.

Encontrándonos en este estado, con el temor que B pueda hacer un uso indebido de lo regulado por la ley 26639 ¿Cuál seria el mecanismo mas idóneo para cautelar la pretensión de A y evitar el indebido proceder de B demandando la caducidad de constitución de hipoteca o transfiriendo el bien a un tercero que alegando buena fe en su adquisición, demande la caducidad de constitución de hipoteca que pesa sobre el bien ejecutado?

Lo anterior tiene respuesta en nuestro ordenamiento jurídico que establece que todo Juez puede, a pedido de parte, dictar medida cautelar antes de iniciado un proceso o dentro de éste, destinada a asegurar el cumplimiento de la decisión definitiva, siempre que de lo expuesto y prueba anexa considere verosímil el derecho invocado y necesaria la decisión preventiva por constituir peligro la demora del proceso, o por cualquier otra razón justificable, en la forma solicitada o la que considere adecuada atendiendo a la naturaleza de la pretensión principal (Base Legal. Art. 608º y 611º, CPC).

El mecanismo apropiado para cautelar los intereses de A, seria el formular una solicitud de medida cautelar, para la cual notoriamente éste, daría cumplimiento a los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico, toda vez que por un lado pretende cobrar la obligación contenida en el mutuo con garantía hipotecaria, constituida en un instrumento publico que goza de presunción de validez con lo que estaría ampliamente acreditada la existencia o verosimilitud del derecho y por otro lado, se tiene el probable proceder de B que al concretarse afectaría los intereses de A, máxime si tenemos en cuenta que el proceso iniciado por A, en casi 10 años de tramitación no obtuvo aun un pronunciamiento en primera instancia.

Ahora corresponde hacernos la siguiente pregunta: ¿Qué tipo de medida cautelar solicitar?, en definitiva, una medida cautelar en forma de inscripción no procedería debido a que ésta se encuentra destinada a garantizar una obligación -no garantizada- en función al monto de su probable futura ejecución, resultando redundante con la hipoteca constituida, toda vez que la obligación se encuentra suficientemente garantizada -en cuanto a su monto- con la garantía hipotecaria, pero no se encuentra claramente cautelada la decisión final del proceso.

Es por ello, que alternativamente, la medida cautelar idónea seria la de Anotación de Demanda en Registros Públicos resultando ser el complemento perfecto a la garantía hipotecaria existente, dado que la hipoteca tiende a garantizar la obligación y la medida cautelar de Anotación de Demanda tiende a cautelar -para este caso- la decisión judicial, en tal sentido, sin entrar en contradicción con la hipoteca, se aseguraría el cumplimiento de la pretensión de A y se evitaría el probable proceder indebido de B, en el sentido de que una vez inscrita la medida cautelar de Anotación de Demanda en los Registros Públicos, se podrá evitar que surja un tercero que adquiera el bien ejecutado alegando buena fe al amparo de la ley 26639 y contra quien A no podría proseguir el tramite del proceso de ejecución de garantías pues al tercero no podría considerársele como sucesor procesal del obligado, o que B o C (una vez adquirido el bien) demanden la caducidad de constitución de hipoteca.

 

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Comentarios DURANTE LA TRAMITACION DE UN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS ¿PROCEDEN LAS MEDIDAS CAUTELARES DE ANOTACIÓN DE DEMANDA? –Algunas precisiones acerca del proceso cautelar-

dr. si bien  una institucion financiera tiene derecho a cobrar  lo prestado, cual es el derecho que tiene una persona que compra un immueble en arreindo -venta   por escritura publica registrado en los registros publicos, con conocimiento del mismo banco de una pèrsona que  tiene una hipoteca. nos encontramos en un proceso  de ejecucion de garantia contra   la persona que me vendio sin enbargo la jues no me toma en cuenta como sucesor  ni tampoco  como litis consorte. le  agradeceria su opinion  doctor.

arliner rengifo  m. arliner rengifo m. 25/09/2009 a las 23:04

Arliner:


En principio partamos de la premisa de que "la hipoteca persigue al bien y no al deudor"; en tal sentido, al haberse transferido -según entiendo- el bien hipotecado a favor del banco, a tu persona, el proceso debe continuarse con tu participación aplicando la figura procesal denominada "Sucesión Procesal por Transmisión del Objeto Litigioso" (Art. 108, inc 3 CPC), excluyendo del proceso a la persona que te vendió el bien en tanto tu adquiriste el bien con todos los riesgos que suponía la adquisición.

Respecto a tu publicación me parece interesante, no obstante haberme enterado de otro forma -proceso civil: alexander rioja bermudez-, sin perjuicio de lo anecdótico, quisiera saber tu opinión con relación a que dicha anotación interrumpe o suspende el levantamiento de la hipoteca sobre la base legal del artículo 3 de la Ley N° 26639

LUIS ROJAS HUAMAN LUIS ROJAS HUAMAN 05/01/2011 a las 22:54

Luis:


Una medida cautelar de anotación de demanda NO INTERRUMPE NI SUSPENDE el levantamiento de una hipoteca, quien haya realizado tal interpretación incurre en una grave equivocación.


Una medida cautelar de Anotación de Demanda, lo único que persigue es que se ponga de conocimiento público que se está tramitando un proceso en el que se encuentra comprometido el bien sobre el cuál ha de practicarse la Anotación, por lo que ningún tercero adquirente del bien podrá alegar buena fe en su adquisición (si se realiza con posterioridad a la inscripción de la Medida Cautelar), pudiendo ejecutarse los efectos de la sentencia a recaer en el proceso contra este tercero.


Para los fines consiguientes, te transcribo el texto del artículo 3 de la ley 26639:


Artículo 3º.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.

Me parece irrelevante la anotación de la demanda de ejecución de garantías en el Registro, toda vez que ello en absoluto interrumpiría o dejaría sin efecto una posible solicitud de caducidad de la hipoteca en razón de que la caducidad no admite interrupciones ni suspensiones. Si lo que se pretende es poner este hecho en conocimiento de terceros de buena fe por una posible adquisición del bien hipotecado, el simple hecho de existir la inscripción de la hipoteca en la Partida del inmueble lo hace de conocimiento público por el principio de publicidad registral, es decir, que nadie puede alegar desconocimiento de los asientos e inscrpciones registrales.

Eduardo Rojas V. Eduardo Rojas V. 06/08/2011 a las 23:26

Enrique:


En efecto, a nivel estrictamente teórico, tu razonamiento es adecuado, sin embargo, quienes estamos estrechamente vinculados con la práctica judicial podemos afirmar categóricamente que la medida cautelar de anotación de demanda en un proceso de ejecución de garantías resulta plenamente útil.

En este acto alcanzo un aporte que ayudara a meditar juridicamente haciendo presente que una medida cautelar de anotación de demanda NO INTERRUMPE NI SUSPENDE el levantamiento de una hipoteca, quien haya realizado tal interpretación incurre en una grave equivocación. es decir la medida, garantiza a que las cosas prevalezcan en su sitio hasta la resolucion final que elm Juez expida.


Vale decir; una medida cautelar de Anotación de Demanda, lo único que persigue es que se ponga de conocimiento público que se está tramitando un proceso en el que se encuentra comprometido el bien sobre el cuál ha de practicarse la Anotación, por lo que ningún tercero adquirente del bien podrá alegar buena fe en su adquisición, en este orden de lineas la medida cuatelar no garantiza un final exitoso en el proceso, solo garantiza a no imnovar las cosas, hasta la sentencia firme.(


Para los fines consiguientes, te transcribo el texto del artículo 3 de la ley 26639:


Artículo 3º.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.- en efecto la medida cuatelar tiene que estar sometida a la urgamentacion juridica aplicable.

DR. HENRY SUAREZ VAS DR. HENRY SUAREZ VAS 29/10/2011 a las 01:23

En este acto alcanzo un aporte que ayudara a meditar juridicamente haciendo presente que una medida cautelar de anotación de demanda NO INTERRUMPE NI SUSPENDE el levantamiento de una hipoteca, quien haya realizado tal interpretación incurre en una grave equivocación. es decir la medida, garantiza a que las cosas prevalezcan en su sitio hasta la resolucion final que elm Juez expida.


Vale decir; una medida cautelar de Anotación de Demanda, lo único que persigue es que se ponga de conocimiento público que se está tramitando un proceso en el que se encuentra comprometido el bien sobre el cuál ha de practicarse la Anotación, por lo que ningún tercero adquirente del bien podrá alegar buena fe en su adquisición, en este orden de lineas la medida cuatelar no garantiza un final exitoso en el proceso, solo garantiza a no imnovar las cosas, hasta la sentencia firme.(


Para los fines consiguientes, te transcribo el texto del artículo 3 de la ley 26639:


Artículo 3º.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.- en efecto la medida cuatelar tiene que estar sometida a la urgamentacion juridica aplicable.

Dr. Henry Suarez  V. Dr. Henry Suarez V. 29/10/2011 a las 01:25
Dr. desde ya mi respeto por absolver las consultas: mediante un proceso arbitral ilícito, me han despojado de mis acciones y derecho, el 2011, se lleva acabo un proceso arbitral donde hacen participar a mi nombre unos supuestos apoderados (nunca di poder para vender ninguna acción), con terceros, se emitió el Laudo y se inscribió en abril del 2013, en los Registros Públicos, quiere decir que dicho laudo es cosa juzgada, por lo pronto he denunciado penalmente al arbitro, y a los que participaron como demandantes y demandados, que acción civil puedo hacer para que dicho laudo sea declarado NULO, y recuperar mis acciones y derechos sobre un inmueble, no he presentado ningún recurso de nulidad, porque nunca participe en ella.,
Atilio Raúl Torres Vargas Atilio Raúl Torres Vargas 07/11/2013 a las 00:40
Dr. Se puede adquirir un inmueble si en su Partida Literal, aparece en el rubro de Cancelaciones un LEVANTAMIENTO DE ANOTACION DE DEMANDA, por haber sido declarado en abandono el proceso por el juez titular del juzgado en lo civil.
desde ya muchas gracias por su respuesta.

JOSE CORREA
JOSE CORREA SAUCEDO JOSE CORREA SAUCEDO 16/11/2013 a las 04:25

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